0592-5326293
?
0592-5326293
上一Ԍ我们分析了设计成本控刉临的问题和媄响因素,q一讲里我想阐述Qؓ什么设计阶D늚成本优化比其他阶D|为必要?/span>
设计成本优化的必要?/strong>
设计与成本的关系、与开发效益的关系Q以及对成本的媄响程度都军_了在设计阶段q行成本优化的必要性?/span>
一、设计与房地产成本的关系
在整个房C目营徏q程中,设计阶段是决定房C开发项目成本和价值的关键阶段。据德国索墨?/span>(Hans Rolf Sommer)博士多年对不同徏ND媄响成本程度的研究Q结果如?/span>2.1所C,该图与我国的情况大致d?/span>
?/span>2.1 目不同阶段影响成本E度的示意图
由图可知Q?/span>影响工程目投资最大的阶段是约占工E项目徏讑֑?/span>1/4的技术设计结束前的工作阶Dc?/span>影响目投资的可能?/span>:
初步设计阶段Q?/span>75%?/span>95%
技术设计阶D:35%?/span>75%
施工图设计阶D:5%?/span>35%
昄Q?/span>成本控制的重点在施工以前的决{和设计阶段Q而在作出决策后,成本控制的关键在于设计?/span>其各阶段成本优化控制降低的空间如?/span>2.2Q?/span>
?/span>2.2 房地产项目各阶段成本降低的空?/span>
二、设计对成本的媄响程?/span>
房地产开发是一个全程的过E,在成本控制方面,我国房地产企业通常只重视施工阶D늚成本控制Q而对目定位、策划、决{、设计、招标等阶段的成本管理缺乏够的重视?/span>
l过分析研究Q作者发?/span>我国房地产开发商更关注显性成本的控制Q而容易忽略隐性成本的控制Q结果造成了很多房C商只得意于设计费用的减少却反而增加了其后工程的成本,使得成本实际大大增加?/span>
?/span>2.3 不同阶段ҎC开发项目成本的影响E度
Ҏ上表、图可知Q?/span>事前Q源_的设计成本管理是目成本控制的关键?/span>
三、设计成本优化控制的必要?/span>
大量资料分析表明Q设计阶D늚费用一般只相当于徏讑ַE全寿命费用?/span>1%左右Q但Ҏ资的影响却高?/span>80%以上?/span>
对一般的工程目而言Q材料、设备的费用U占L本的70%左右Q而这70%左右的费用都是在设计阶段通过材料的选用、徏{和l构型式的选择、设备选型{决定的?/span>
在徏N目全q程投资控制中,设计阶段是决定项目成本总额是否合理的关键阶Dc?/span>见图2.3?/span>
另外Q据l计Q在工程质量事故的众多原因中Q设计责d多数Q高?/span>40.1 %。缺乏优化设计导致不能正怋用;专业设计之间矛盾造成施工q工、停工等都间接的影响了工E项目的成本。由此可见,设计是房C目理及一切徏{工E成本的“龙头”?/span>
1.q行pȝ的成本控制取决于房地产开发的特点
房地产项目开发具有高风险、高收益Q投资期限长的特炏V一个房C开发项目需要经q从规划、策划、设计、招标、施工到营销{阶Dc每个阶D늚内容不一P成本控制的方法也不一栗?/span>
因此房地产项目成本控刉要分阶段、分步骤Q在技术上、设计上、经上、管理上q行pȝ的控制。每个阶D늛互制U,怺作用Q相互补充,构成了一个全q程的成本管理控制系l。如?/span>2.4?/span>
?/span>2.4 房地产开发项目成本控制系l图
2.决策阶段是房C开发成本控制的重点
决策工作是成本控制的关键Q决{结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出M{划。决{的好坏、优劣将直接影响整个目的成本。房C开发各阶段Ҏ本控制媄响如?/span>2.5所C?/span>
?/span>2.5 房地产开发各阶段Ҏ本控制的影响
3.设计阶段是房C开发项目成本控制的关键
设计阶段定设计Ҏ后,其实施方案和主要投入要素基本确定了Q因此这个阶D对造h的Q动有重大影响。一个成功的设计Ҏ不仅能节U造hQ保证项目按q度q行Q而且能够促进商品房的销售,增加商品房的卖点?/span>
Q?/span>1Q经合理的设计是施工阶D|本控制的前提
l济、合理的设计Ҏ可以节约施工阶段的徏造成本,因ؓ初步设计Ҏ定以后Q其l构形式、外观设计、^面布|及装修标准全部已确定,它对整个目L资的影响?/span>75%?/span>95%?/span>
只有设计上把技术和l济l合hQ质量、功能与成本l合hQ优化设计方案,目的成本才能得到有效的控制?/span>
Q?/span>2Q优U的设计方案是商品房开发的重要卖点
优秀的设计方案可以吸引顾客的注意力,增加市场营销的动作能力,从而提高房屋的销P从而达到成本控制的目的?/span>
ȝQ?/span>
设计阶段既是成本控制的源_更是房地产项目管理及一切徏{工E成本的“龙头”。相比其他阶D,设计阶段在全q程成本理中占据事前控制的有利CQ且优化与否的媄响巨大?/span>
他的资历 侯龙文,实战型经营管理学者,国家注册六西格玛黑带大师Q将_生、精益管理导入房C、徏{企业先行者,质量价值工E(Q+VEQ模式创始hQ精益徏造管理、精益成本管理、设计成本优化咨询、顾问培训师?/span>
侯龙文老师长期从事房地产徏{企业精益徏造管理、精益成本管理的理论、方法、模式研I及咨询、顾问、培训服务工作。独创的QVE质量价值工E(QFD质量功能展开与配|?/span>+VE价值工E?/span>+E_性设计)?/span>AVE学价值工E(景观学+景观文化+Kano力质量+VE价值工E)优化设计技术,辅导房企q行优化设计Q减?/span>/消除了房C建筑目设计中的费Q降低了房地产项目徏造成本,大幅度提高了房地产项目的价值和利润。提出的?/span>优化设计Q帮您省钱,为您赚钱?/span>的服务理念,深受房地产企业的Ƣ迎Q实C房企与咨?/span>/N服务的双赢?/span>
他的著作 ~著出版?/span>20余部著作Q《设计成本优化管理》、《目标成本管理》、《成本控制》、《精l化成本理—?/span>成本竞争力,赢在_化》、《现代全面预管理》、《作业责L本管?/span>&作业责Q会计—?/span>Zh肩上有指?/span> 成本目标大家挑,把目标成本落地执行的金钥匙交l员工》、《资本增值经营》、《企业定h略》等?/span>
© 2014 www.bnatxbnat.com 徏省九问徏{咨询有限公? 版权所?All Rights Reserved